Dime qué reparación necesitas y te diré a quién le toca pagarla

El objeto de este artículo es el estudio de las reparaciones en las viviendas arrendadas con posterioridad al 1 de Enero de 1995 como vivienda habitual. Las mismas son objeto de regulación en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Por lo tanto es preciso delimitar tres tipos de reparaciones: necesarias, urgentes y pequeñas reparaciones.

A) Reparaciones necesarias: Se pueden definir como gastos que no generan mejora, sino que son inversiones imprescindibles destinadas a mantener o reparar la vivienda a fin de que cumpla su utilidad, evitándose con ello su deterioro, pérdida o destrucción. (entre otras, SAP Vizcaya de 31 de mayo de 2000 )

La doctrina jurisprudencial ha venido considerando (SAP Barcelona 13-9- 2001) que son reparaciones necesarias la que por su naturaleza son indispensables para mantener la vivienda en uso, y las impuestas por la autoridad competente, entendiendo (SAP Cantabria 12-6-96) que dicha obligación alcanza a cuantas sean precisas para lograr tal finalidad con sujeción al destino pactado en el contrato de arrendamiento, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva provengan de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor) o, como dice la SAP Salamanca 9-3-1999, se incluyen tanto las obras encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda como a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada, incluyendo, entre otras muchas, las consistentes en arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de las instalaciones de conducción de agua y desagüe (STS 30-1-1970), las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción (STS 4-12-1992) y las reparaciones para mantener la instalación de calefacción en perfecto funcionamiento (SAP Valladolid 10-4-1984) e incluso, no sólo las reparaciones sino también las sustitución, si fuera preciso por su vetustez o riesgo, de las instalaciones de servicios de suministros de fluidos o energía como agua, luz, gas…etc (SAP Toledo 26-10-2000). A mayor abundamiento, también han sido catalagodas por la jurisprudencia como obras necesarias la reparación de tuberías y fugas de agua, la reparación de goteras, grifos, azulejos, radiadores, calentadores, humedades, de una bañera hidromasaje; las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe, la de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción, etc. (SAP Sevilla de 16 de noviembre de 1999, SAP Asturias de 15 de septiembre de 2000, SAP Barcelona de 27 de febrero de 2008.)

La obligación de realizar las obras de reparación necesarias de la vivienda corresponde al arrendador, excepto en los supuestos contemplados en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil, 28 y 21.4 de la LAU 1994.

B) Reparaciones urgentes. Los requisitos que suelen atribuirse a esta clase de obras son las siguientes: que sean obras necesarias, que tengan cierta importancia, que el daño o la incomodidad no sean imputables al arrendatario, que la urgencia sea verdadera y objetiva, o que el daño o la incomodidad puedan ser tanto del interior como del exterior de la vivienda o afectar a los elementos comunes del edificio. En este caso, previa comunicación al arrendador, el arrendatario “podrá” – no es un deber sino una opción – realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador. Pero como señala el precepto, es necesaria la comunicación previa al arrendador de tales reparaciones, pues en caso contrario no se reconocerá un derecho de reembolso al arrendatario (SAP Navarra de 30 de marzo de 2004).

C) Pequeñas reparaciones: Serían los gastos ordinarios producidos por el desgaste que genera el uso ordinario de la vivienda. Se trata de reparaciones que, a diferencia de las necesarias, no son indispensables para que la vivienda siga cumpliendo su condición de habitabilidad. En cuanto al desgaste por el uso debo destacar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya de 10 de Marzo de 2009, la cual establece: “todas las cosas, salvo que se les preste especial cuidado y mantenimiento, se deterioran con el paso del tiempo y agotan su vida útil, siendo su cambio y adaptación una consecuencia lógica, no imputable al arrendatario a quien no se le puede repercutir; debe devolverse la cosa como se recibió pero con el lógico deterioro del uso.”
Entre los ejemplos que se extraen en la jurisprudencia de pequeñas reparaciones y, por tanto, a cargo del arrendatario destacan: la reparación de la cisterna de un inodoro, pero no las humedades y las baldosas que se mueven (SAP Lleida de 23 de abril de 1999); la reparación del sifón del fregadero y de la antena parabólica (SAP Alicante de 7 de marzo de 2001); la rotura de una tubería, dado que se produjo por el uso diario y continuado de la misma (SAP Murcia de 18 de marzo de 2002 ); la reparación de la avería de un termo en la vivienda arrendada (SAP Valencia de 15 de febrero de 2003; la reparación de los vidrios de la cristalera de la fachada principal y los vidrios de la cristalera de dos hojas que da acceso a la sala de estar-comedor desde el vestíbulo(SAP Baleares de 4 de abril de 2003); la reparación de herrajes de las puertas y conservación de estas, rotura de vidrios en ventanas, cintas de persianas y persiana que falta, reparación de puertas de los armarios de la cocina, pintura de puertas, ventanas y paramentos interiores de la vivienda (SAP Asturias de 7 de diciembre de 2004); la reparación de persianas o grifos (SAP Asturias de 16 de diciembre de 2004); la reparación de una puerta, la sustitución de un calentador de gas, de un colchón, de un cristal y de un somier (SAP Santa Cruz de Tenerife de 29 de marzo de 2004); los arreglos en la calefacción, en la instalación del agua y en la cisterna del váter (SAP Burgos de 3 de marzo de 2006); los gastos por suministro eléctrico, una vez el arrendador le proporcione las instalaciones adecuadas, y aunque el arrendatario haya tenido dificultades con la compañía eléctrica por impagos de la anterior arrendataria (SAP Burgos de 28 de abril de 2006).

En cambio, no se considera que son “pequeñas reparaciones”: la reparación de la pintura de las paredes al proceder de humedades reconocidas por el arrendador (SAP Santa Cruz de Tenerife de 30 de abril de 2004); ni los deterioros que presenta la pintura de las paredes a consecuencia del uso normal de la vivienda, cuya reparación corresponde al arrendador (SAP Murcia de 11 de julio de 2001); los defectos intrínsecos de una caldera, aunque sí lo serían los gastos de conservación de una caldera (SAP Cuenca de 28 de diciembre de 2007).

Finalmente tanto la doctrina como la jurisprudencia tienen en cuenta los siguientes factores a la hora de calificar una reparación como pequeña:

El factor tiempo. SAP Murcia de 9 de enero de 2001, entre otras.
Inventario de bienes. Permite establecer un parámetro comparativo de los bienes al iniciar el contrato y al manifestarse la avería o desaparición del bien.
Coste económico de la reparación. La jurisprudencia es dispar yendo desde los 100 o 150 € hasta la mitad del valor de reposición de un electrodoméstico (SAP Murcia de 9 de enero de 2001)
Clase de bienes. En principio lo que no afecta a la habitabilidad debe encajar en las pequeñas reparaciones (SAP Cantabria de 27 de octubre de 2003, SAP Valencia de 11 de julio de 2008)

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